Malgré la fin du régime fiscal avantageux des résidents non habituels, le marché immobilier lisboète continue d'attirer les investisseurs européens. La combinaison d'un cadre de vie exceptionnel, de rendements locatifs élevés et d'une économie en plein essor fait du Portugal une destination d'investissement privilégiée en 2026.
Un marché résilient malgré les réformes fiscales
La suppression progressive du statut de résident non habituel (RNH) en 2024 avait suscité des inquiétudes quant à l'attractivité du Portugal pour les investisseurs étrangers. Deux ans plus tard, force est de constater que le marché a absorbé ce changement sans dommage majeur. Les prix à Lisbonne ont progressé de 6,3 % en 2025 et poursuivent leur hausse au premier semestre 2026, avec un prix moyen au m² de 4 800 euros dans les quartiers centraux comme Chiado, Baixa et Príncipe Real.
Le nouveau programme « Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação » (IFICI), qui remplace le RNH, cible spécifiquement les professionnels qualifiés et les entrepreneurs, offrant un taux d'imposition réduit de 20 % pendant dix ans. Ce dispositif attire une population active et solvable qui alimente la demande de logements de qualité dans la métropole lisboète.
Les quartiers à privilégier
L'hypercentre de Lisbonne reste le segment le plus dynamique, avec des rendements locatifs bruts de 4,5 % à 5,5 % pour les appartements rénovés destinés à la location longue durée. Le quartier de Marvila, ancien pôle industriel en pleine reconversion, offre des opportunités intéressantes avec des prix encore accessibles autour de 3 200 euros le m² et un potentiel de plus-value significatif à moyen terme.
Sur la rive sud du Tage, Almada et Seixal émergent comme des alternatives abordables pour les investisseurs au budget plus contraint. La ligne de métro Almada-Seixal, dont l'ouverture est prévue en 2028, devrait considérablement valoriser ces zones résidentielles, actuellement accessibles à 2 000-2 500 euros le m². Les investisseurs avisés anticipent déjà cette transformation urbaine en constituant des portefeuilles dans ces secteurs prometteurs.
Aspects pratiques et fiscalité
L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal est soumise à un droit de mutation (IMT) progressif pouvant atteindre 8 % pour les propriétés de valeur élevée, ainsi qu'un droit de timbre de 0,8 %. La taxe foncière annuelle (IMI) est modérée, comprise entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur patrimoniale du bien. Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 28 % pour les non-résidents, avec possibilité d'opter pour le barème progressif si celui-ci est plus favorable.
Pour les investisseurs français, la convention fiscale franco-portugaise permet d'éviter la double imposition. Il est néanmoins recommandé de s'entourer d'un avocat fiscaliste spécialisé pour optimiser la structure d'acquisition, notamment en cas d'investissement via une société civile immobilière ou un véhicule luxembourgeois. La gestion locative peut être confiée à des agences locales spécialisées, dont les honoraires oscillent entre 8 % et 12 % des loyers encaissés.